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房地產營銷策劃方案（3）
作者：佚名 時間：2008-8-18 字體：[大] [中] [小]
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當然，有些調查是要花時間和資金的，有的可以利用政府主管部門已有的統(tǒng)計調查資料。
市場供給調查與分析。對某一時期該城市市場供給狀況的調查主要包括：市場上已有的待售住房、同期將要開發(fā)建設的住房以及它們的區(qū)位、結構、面積、售價、付款方式；同等房企的數量、實力和市場占有率；同等房企廣告和追求重點、營銷策略、服務以及效果；同等房企、同等產品銷售情況與空置情況。
市場投資軟環(huán)境調查與分析。主要表現在：一是預測開發(fā)期、銷售期宏觀經濟走勢與政治形勢；二是政府土地利用管制狀況；三是政府對住宅建設的限制、扶持和優(yōu)惠政策；四是房地產開發(fā)區(qū)城內基礎設施設置現狀；五是開發(fā)融資難易和程度及融資成本；六是企業(yè)開發(fā)過程中各種手續(xù)及其費用負擔情況。
落實誰做前營銷
當然，對房地產前營銷工作的實施來說，其參與者的構成和層次，對前營銷的實施及其實施質量起決定性作用。規(guī)范的房地產前營銷應該有這些人員參與：房地產項目投資決策者（大老板或能代表大老板意圖的職業(yè)經理）、能進行市場調查與分析的統(tǒng)計專業(yè)人士、與房地產建設工程有關的工程師、預決算及工民建專業(yè)人員、財務會計專業(yè)人員、項目評估人員、企業(yè)專業(yè)營銷人員以及法律政策顧問等。
這里應強調的是，前營銷的核心和重點是市場調查與分析。對于企業(yè)施行前營銷模式來說，在市場調查分析時，應該充分發(fā)揮企業(yè)自有的統(tǒng)計專業(yè)人員的作用與優(yōu)勢。根據建設部2000年頒布的《房地產開發(fā)企業(yè)資質管理規(guī)定》的有關要求，我國對房地產開發(fā)企業(yè)實行資質等級管理，及要求作為最低等級的四級資質企業(yè)必須配有專業(yè)統(tǒng)計人員，三級資質企業(yè)統(tǒng)計業(yè)務負責人要具有相應專業(yè)初級以上職稱，一級、二級企業(yè)統(tǒng)計業(yè)務負責人則必須具有相應專業(yè)中級以上職稱的要求進行配套崗位設置與安排專業(yè)人員。因為有水平、有經驗的統(tǒng)計專業(yè)人員，他們能進行調查問卷的設計，能科學地選用統(tǒng)計指標，通過嚴謹的調查程序準確地把握房地產市場的有關資料和數據，還可以運用統(tǒng)計軟件對調查資料和數據進行技術分析。
對社會化的前營銷模式來說，通過訓練有素、經驗豐富的專業(yè)公司的專業(yè)人士廣泛深入地進行市場研究后也可得出市場概念。但專業(yè)公司的人員構成也應該同上，開發(fā)商在選擇專業(yè)公司時，一定要把參與人員的構成作為參考因素之一。
做好前營銷要花大功夫
做好前營銷，除了需要開發(fā)商實現觀念上的轉變外，還要實現兩個“前移”，即“重心前移”與“預算前移”�！爸匦那耙啤本褪且褷I銷策劃的重心由后期推銷改變?yōu)榍捌诘臓I銷策劃。形象地說，就是將過去“用10分的力氣做產品，用90分的力氣去賣樓、造勢、炒作”的做法，改變?yōu)椤耙?0分的力氣做好前期市場研究，做出真正符合市場需要的產品，只用10分力氣做好后期銷售”的做法。
“預算前移”則只需要開發(fā)商將原先“銷售費用”中的一部分提到前期用于前營銷，無需額外增加營銷策劃費用。如果前營銷做到位了，開發(fā)的商品房自然而然就不難銷售了 ，后期也就不需要那么多的費用。所以綜上所述，前營銷是房地產開發(fā)不可缺少的階段，也是最關鍵的階段，必須引起開發(fā)商的高度重視。