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華森·牧羊春城前期營(yíng)銷(xiāo)策劃調(diào)整方案（3）
作者：在水底思想 日期：2008-9-19 字體：[大] [中] [小]
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該樓盤(pán)接近清盤(pán)階段，但是由于該公司內(nèi)憂外困，資金鏈斷裂，尤為緊張，會(huì)導(dǎo)致后期有少量客戶退房的現(xiàn)象。
該項(xiàng)目一期早就處于清盤(pán)期，不會(huì)對(duì)華森項(xiàng)目構(gòu)成大的競(jìng)爭(zhēng)威脅，但是其二期小高層如果現(xiàn)在上馬興建，則會(huì)對(duì)華森項(xiàng)目造成較大的競(jìng)爭(zhēng)威脅。當(dāng)然，其公司的誠(chéng)信度較差，遠(yuǎn)不及華森公司，那么必然會(huì)讓一部分周邊居民在購(gòu)房時(shí)考慮華森項(xiàng)目，本公司項(xiàng)目的小高層會(huì)有一定的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。
3、華泰·磁湖新都
磁湖新都的多層銷(xiāo)售狀態(tài)，好于其小高層銷(xiāo)售狀況。總體來(lái)說(shuō)，其小高層對(duì)華森項(xiàng)目構(gòu)成了較大的競(jìng)爭(zhēng)威脅。目前該項(xiàng)目的小高層起步價(jià)格上升到1720元／平方米，物業(yè)管理費(fèi)0.3元／平方米。
優(yōu)勢(shì)：
1）已經(jīng)建成為現(xiàn)房；
2）存在地段優(yōu)勢(shì)，處于城市二線；
3）價(jià)格適中。
劣勢(shì)：
1）營(yíng)銷(xiāo)手段單一；
2）小高層處于路邊，灰塵較多，可能導(dǎo)致部分客戶會(huì)選擇環(huán)境安靜、空氣清新的樓盤(pán)項(xiàng)目；
3）該項(xiàng)目的推廣力度不力，導(dǎo)致客戶對(duì)其產(chǎn)品品質(zhì)度和美譽(yù)度認(rèn)識(shí)不夠多，促使其項(xiàng)目產(chǎn)生模糊性購(gòu)買(mǎi)力，導(dǎo)致?tīng)I(yíng)銷(xiāo)局面走向消極態(tài)勢(shì)。
4）該項(xiàng)目靠近公路與鐵路，噪音污染與道路灰塵嚴(yán)重，噪音來(lái)自公汽與火車(chē)。
4、江漢·水榭名居
該項(xiàng)目已經(jīng)清盤(pán)，不構(gòu)成威脅，不作分析。
5、牧羊·水云軒
該項(xiàng)目屬獨(dú)棟小高層，已經(jīng)開(kāi)盤(pán)，經(jīng)筆者調(diào)查，該盤(pán)起步價(jià)格為1620元／平方米，其營(yíng)銷(xiāo)人員說(shuō)其電梯物業(yè)費(fèi)在本地區(qū)是最低的，但未具體告知，對(duì)本項(xiàng)目的小高層構(gòu)成威脅。營(yíng)銷(xiāo)人員應(yīng)該掌握其劣勢(shì)，學(xué)會(huì)在營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中對(duì)其進(jìn)行正面攻擊。
1）該項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：地段靠近沿湖大道，交通方便，空中部分住宅景觀較好；物業(yè)費(fèi)用不算太高。
2）該項(xiàng)目劣勢(shì)：沒(méi)有相對(duì)成熟、專業(yè)的物業(yè)配套、園林社區(qū)配套，沒(méi)有較好的生態(tài)景觀支持。
6、雄俊·康居人家
該項(xiàng)目其起步價(jià)在1200－1300之間，多層處于清盤(pán)階段，小高層還有少量存量，該項(xiàng)目因劣勢(shì)較為突出（環(huán)境污染），優(yōu)勢(shì)也較為突出（價(jià)格低），所以與本項(xiàng)目產(chǎn)品品質(zhì)及特點(diǎn)存在較大差異性，未能構(gòu)成同等競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，故不作分析。
7、聚豪·金山花園
開(kāi)發(fā)商是福建一個(gè)老板，該項(xiàng)目位于八卦嘴105號(hào)，項(xiàng)目由一棟小高層、三棟多層組成，戶型面積60－130平方米，共計(jì)10種戶型。該項(xiàng)目分析如下：
優(yōu)勢(shì)：該地段靠近八卦嘴中心地段，靠近沿湖大道主干道，處于棗子山路，周邊環(huán)境配套較好。
劣勢(shì)：該地段類(lèi)似坡地結(jié)構(gòu)，上下班車(chē)輛行使不夠方便、安全；從設(shè)計(jì)的戶型風(fēng)格來(lái)看，十分不理想，戶型比較傳統(tǒng)，結(jié)構(gòu)有些老化，甚至十分的不合理（一進(jìn)門(mén)就是衛(wèi)生間的或旁邊就是衛(wèi)生間的戶型占了五分之二）；從該項(xiàng)目目前的推廣與營(yíng)銷(xiāo)策略來(lái)看，有些紊亂。
威脅：該項(xiàng)目與華森項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)形態(tài)十分相似，一個(gè)小高層，三個(gè)多層，價(jià)格也可能較為接近，會(huì)成為華森項(xiàng)目的顯在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。
機(jī)會(huì)：該項(xiàng)目地處棗子山路，周邊環(huán)境配套較好，靠近八卦嘴中心地帶，會(huì)存在一定的住宅房的營(yíng)銷(xiāo)機(jī)會(huì)點(diǎn)與營(yíng)銷(xiāo)空間。
目前，據(jù)初步調(diào)查，該項(xiàng)目的前期促銷(xiāo)起步均價(jià)在1580－1620元／平方米之間。
五、房交會(huì)參展活動(dòng)籌備計(jì)劃
房交會(huì)時(shí)間：初步定在2006年11月10、11、12三天。
房交會(huì)地點(diǎn)：體委大院內(nèi)及門(mén)口兩側(cè)
舉辦單位：黃石市房管局
開(kāi)發(fā)商召集開(kāi)會(huì)時(shí)間：2006.10.9
1、參展主題思想：
此次參展的目的主要是在房交會(huì)上全面展示本項(xiàng)目的樓盤(pán)形象、公司形象、經(jīng)典戶型、社區(qū)品質(zhì)，以及拿出一部分戶型以簽訂預(yù)訂協(xié)議的形式進(jìn)行間接促銷(xiāo)，從而鞏固客源。
2、展臺(tái)設(shè)計(jì)：
1）本案建議：公司租展的攤位不大，由于公司是首次參展，新公司，新樓盤(pán)，希望公司重視此次參展，花小錢(qián)辦大事，因此建議自行設(shè)計(jì)、制作、裝飾公司展位。
2）展位大�。�3米（長(zhǎng)）×3米（寬）×2.4米（高）
3）展位號(hào)：E13
4）設(shè)計(jì)、布展思路：
A、在提供的展位空間基礎(chǔ)上，進(jìn)行包裝，主要材料為：木地板、三合板、寫(xiě)真圖、小型噴繪等，預(yù)計(jì)設(shè)計(jì)制作成本不會(huì)超過(guò)。
B、充分利用有限空間，合理展示公司樓盤(pán)產(chǎn)品形象與企業(yè)形象。
C、設(shè)計(jì)風(fēng)格：節(jié)儉、簡(jiǎn)約、時(shí)尚，突出項(xiàng)目特色和展示功能。
3、參展要求：
1）展場(chǎng)布置人員必須在11月9日晚上六點(diǎn)之前全部到位，包裝完畢。
2）所有參加會(huì)展的工作人員必須一切聽(tīng)從現(xiàn)場(chǎng)管理人員的調(diào)動(dòng)與安排。
3）相關(guān)工作人員必須確保參展現(xiàn)場(chǎng)衛(wèi)生和現(xiàn)場(chǎng)秩序的安全穩(wěn)定。
4）注意保管重要的參展工具與參展模型，以公司財(cái)物。
5）參加會(huì)展的公司工作人員必須統(tǒng)一著裝，樹(shù)立公司形象。