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順德國際商業(yè)城的推廣案例（2）
作者：佚名 時間：2003-6-15 字體：[大] [中] [小]
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具體運作如下：
強化專業(yè)市場投資前景，以及與傳統(tǒng)商鋪的經(jīng)營規(guī)劃，增強投資信心。
強化項目地塊發(fā)展前景及新城區(qū)的發(fā)展前景。
借助品牌企業(yè)進(jìn)駐項目后，在入流、經(jīng)營回報、品牌效應(yīng)、市場收益等因素的全面素質(zhì)提升，強化項目優(yōu)勢及特性。
強化項目的價格升值空間，并以專業(yè)市場進(jìn)行價格類比，突出項目發(fā)展優(yōu)勢。
四、吸納大型百貨超市進(jìn)駐，增加入流及品牌效應(yīng)。
帶動中、小型商鋪銷售和租賃進(jìn)程，而且順德仍未出現(xiàn)大型超級市場，我們將發(fā)揮其品牌效應(yīng)及優(yōu)勢。
根據(jù)廣東省經(jīng)濟發(fā)展研究中心數(shù)據(jù)顯示，廣東省1999 年社會消費品零售額達(dá)3656億元，占全國11.7%。其中東莞占148億 元，佛山303 億，順德205 億，深圳465.2億，如此巨大的市場消費份額及潛力深不可測，其中全球零售業(yè)巨頭“沃爾瑪”已開始在深圳、東莞進(jìn)駐，并向珠江三角洲發(fā)展。
我們建議以優(yōu)惠的招商措施吸納大型零售業(yè)進(jìn)駐，借助其品牌效應(yīng)及知名度，帶動整體商場銷售。
例如：天河城的“吉之島”
中旅商業(yè)城的“百佳超市”
深圳的法國“家樂福”
東莞的美國“沃爾瑪”
針對順德國際商業(yè)城經(jīng)營規(guī)劃的不完善與商鋪首、二層功能定位不明的現(xiàn)狀，我們在策劃思路中人又別擬定了經(jīng)營與功能區(qū)分的建議，具體內(nèi)容如下：
一、創(chuàng)建完善的經(jīng)營規(guī)劃具體建議
形成以品牌產(chǎn)品展示及名優(yōu)產(chǎn)品銷售的多功能綜合性商業(yè)城。
擴大經(jīng)營招商范圍，搶占市場空白份額。
合理規(guī)劃各行業(yè)商鋪使用面積及經(jīng)營特性。
提供完善倉儲、貨運、商務(wù)、市場資訊、飲食娛樂等服務(wù)配套設(shè)施。
制定完善的開業(yè)后市場宣傳推廣計劃。
以“會展經(jīng)濟”形式，進(jìn)行項目經(jīng)營發(fā)展，為商戶創(chuàng)造無限的商機。
強化項目優(yōu)勢，增強凝聚力及投資信心。
實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。
二、首、二層功能定位建議
以品牌產(chǎn)品展示和名優(yōu)產(chǎn)品銷售為主。
在確定各區(qū)域功能規(guī)劃時，將吸納品牌企業(yè)進(jìn)駐經(jīng)營并發(fā)揮其品牌效應(yīng)，同時考慮本地市場需求及本地品牌企業(yè)優(yōu)勢，快速回籠資金，降低投資成本風(fēng)險，形成綜合性功能規(guī)劃，進(jìn)行招商經(jīng)營達(dá)至全城旺銷。
具體建議如下：
以家電、建材、涂料、汽車為主力市場
面向全國市場，以日用百貨、塑料、影音產(chǎn)品為輔助；
面向區(qū)域性市場，形成綜合性商業(yè)城。
主力市場分析
１.家電、涂料
本地支持經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)及品牌企業(yè)優(yōu)勢。
２.汽車
未來市場需求潛力巨大，目前大良汽車市場以零散經(jīng)營為主，缺乏總體統(tǒng)一經(jīng)營規(guī)劃及服務(wù)配套設(shè)施，未形成強大的競爭優(yōu)勢，發(fā)展空間廣闊。
3.建材（裝飾材料、廚衛(wèi)潔具、燈飾）
順德新城區(qū)的建設(shè)發(fā)展需求巨大，同時房地產(chǎn)開發(fā)量劇增，居民家居裝飾需求增大，而且目前區(qū)域市場未有大規(guī)模的建材市場，處于空白市場階段。
樓層功能規(guī)劃
首層
以名優(yōu)產(chǎn)品銷售為主
二層
以品牌企業(yè)產(chǎn)品展示推廣為主
首二層
部分面積將規(guī)劃成大型超級市場功能。
策劃主要體現(xiàn)于房地產(chǎn)項目營銷的前期工作，順德國際商業(yè)城策劃思路的確定，為下一步的推廣奠定了基調(diào)。
推廣，營銷的第二步
順德國際商業(yè)城根據(jù)前期銷售中出現(xiàn)的問題重新進(jìn)行項目市場定位后，具體的推廣工作便顯得尤為重要，涉及到項目的招商及經(jīng)營，項目的推廣主要是通過銷售推廣以及廣告宣傳推廣方式進(jìn)行。
由于項目當(dāng)時的銷售體系及銷售價格都未有一個詳細(xì)的制訂標(biāo)準(zhǔn)，致使投資客戶缺乏必要的信心，以至影響整體營銷部署及項目經(jīng)營。針對順德國際商業(yè)城前期銷售過程中所存在的問題，有必要首先擴大招商范圍，首先針對順德幾個鎮(zhèn)區(qū)，然后再擴展到珠江三角洲地區(qū)及廣東及至全國市場進(jìn)行巡回展示推廣活動，以吸引更多的目標(biāo)投資群體。在招商過程中外對品牌企業(yè)專門制定優(yōu)惠的招商經(jīng)營促銷策略，成立專門的銷售部門，安排專人負(fù)責(zé)跟蹤訪談，并輔以最直接有效的形式進(jìn)行項目推廣。
順德國際商業(yè)城在招商活動中同時配合以靈活的促銷策略，激活投資群體，調(diào)動投資積極性，采取反租回報，先租后售，免管理費等一系列促銷策略，降低置業(yè)投資門檻，以靈活多變的付款方式，充分挖掘小型投資客戶前來投資。
順德國際商業(yè)城為全面促進(jìn)招商經(jīng)營進(jìn)程。重點加強經(jīng)濟層面較高的投資型客戶先期進(jìn)場，這類客戶由于經(jīng)濟層面較高，能及時把握最新投資信息，商業(yè)城若有外來客戶的先期進(jìn)駐，必將帶動各個層面的客戶以形成強勁的投資認(rèn)購熱潮，加快全面招商的進(jìn)程。
價格策略一直是項目推廣過程中最為敏感的也是最難以控制的部分，為避免一期推廣過程中將鋪位一次性整體推出的諸多不利因素，順德國際商業(yè)城此階段的推廣采取分階段推售商鋪的策略．并輔以靈活的價格作為調(diào)控．以多樣人的付款方式和促銷策略，全面迎合各層面買家的不同求
銷售是項目推廣過程中至關(guān)重要的一個環(huán)節(jié)．促銷策略的好壞，將直接體現(xiàn)于銷售過程中。為了保證促銷策略的成功實施，順德國際商業(yè)城根據(jù)促銷策略的環(huán)節(jié)需要，建立了一套完善的銷售體系，實行項目銷售主人負(fù)責(zé)制，向項目派駐項目經(jīng)理及銷售經(jīng)驗，統(tǒng)一銷售部署、統(tǒng)一銷售策略、統(tǒng)一銷售目標(biāo)，統(tǒng)一銷售行為。
廣告，營銷第三步
營銷策劃成功與否的關(guān)鍵．重要是將策劃思想如何具體執(zhí)行到位。廣告，作為一種具體的執(zhí)行形式、表現(xiàn)得好壞．將直接影響到銷售成績。
長期以來，策劃和廣告一直似乎是兩個水火不相溶的東西，做策劃的人輕視廣告的作用，作廣告的人又認(rèn)為策劃不能包打一切．廣告在策劃思想貫徹落實的過程中具有不可替代的作用。這一點，其實就是我們所要闡明的觀點，新世紀(jì)營銷的核心價值正在于將策劃、推廣、廣告三位一體地執(zhí)行到位。房地產(chǎn)策劃師需要---專多能，具有統(tǒng)籌與執(zhí)行整個項目營銷推廣的能力，銷售經(jīng)理則需要具體的銷售經(jīng)驗及能力，廣告作為一種營銷傳播，更側(cè)重宣傳表現(xiàn)所產(chǎn)生的效果。
順德國際商業(yè)城統(tǒng)一項目市場形象，統(tǒng)一項目市場定位，統(tǒng)一宣傳推廣部署作為項目廣告宣傳推廣的策略，全面進(jìn)行廣告宣傳。
為創(chuàng)建順德市明星商業(yè)城的品牌效應(yīng)，強化項目發(fā)展前景及地段經(jīng)營規(guī)模與規(guī)劃優(yōu)勢，除在順德市進(jìn)行新聞炒作外，并同時在各大廣告媒體進(jìn)行炒作，以迅即把項目創(chuàng)建成順德市的明星業(yè)城，以及形成強勁的市場效應(yīng)，達(dá)成廣告宣傳的目的。
除了一般的媒體廣告，順德國際商業(yè)城還在珠江三角洲作針對性巡回招商推廣，
以化工、裝飾材料、電器等不同行業(yè)為重點，進(jìn)行招商推廣，以擴大項目的知名度及影響力，廣泛吸納外圍投資潛力，全面促營銷進(jìn)程。
順德國際商業(yè)城根據(jù)所確定的銷售目標(biāo)，以“德之窗——一個國際級多功能綜合商業(yè)城”、“順德國際商業(yè)城——一個永不落幕的名優(yōu)商品展示交易會”為項目形象與功能定位，以廣告推廣達(dá)到擴大項目知名度、提升項目形象、推大投資客戶范圍、制造投資吸引力。全面促進(jìn)銷售成功為目的。
廣告推廣也需有策略，順德國際商業(yè)城廣告推廣策略通過舉行現(xiàn)場公關(guān)活動、舉辦迎春花市等，積聚現(xiàn)場人氣及濃厚的經(jīng)營氛圍，并配合銷售步署進(jìn)行電視、報紙平面廣告，報紙夾報派送等廣告形式，推廣招商范圍形成強烈投資熱潮，激發(fā)投資欲望與積極性，同時在現(xiàn)場及新世紀(jì)商場、體育館舉行大型展銷活動與客戶聯(lián)誼會，全面促進(jìn)銷售成功。
項目廣告買點（十大投資經(jīng)營優(yōu)勢）
強化項目優(yōu)勢及投資前景、經(jīng)營信心，激發(fā)投資欲望，全面促銷。
項目市場優(yōu)勢
順德商用物業(yè)以專業(yè)市場為主，未有綜合性商業(yè)城項目，而且專業(yè)市場以租賃經(jīng)營為主（市區(qū)商鋪以產(chǎn)權(quán)銷售為主），而綜合性商業(yè)城僅項目唯一擁有50年經(jīng)營產(chǎn)權(quán)。