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“藍(lán)彩明珠”項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策劃案（2）
作者：佚名 時(shí)間：2003-6-17 字體：[大] [中] [小]
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總體平面布置上：在準(zhǔn)確的項(xiàng)目市場(chǎng)定位的基礎(chǔ)上，為了最大限度的利用土地資源，策略上先定平面總體布局，待通過(guò)規(guī)劃后確定單體戶(hù)型。所以根據(jù)“藍(lán)彩明珠”項(xiàng)目所在地理位置的建筑規(guī)劃紅線所確定的7030.0㎡范圍,將兩幢“L”型的房屋呈“┗ ┛”的布局，這樣就可以半圍合成一個(gè)近1000㎡的中心綠地，再加上底層架空以延伸綠地的視野，并運(yùn)用借景的手法將火燒堰的市政綠地引入到1000㎡的中心庭院，使整體上有一個(gè)較大的綠化庭院空間。兩幢“L”型的房屋進(jìn)深均為21.0 M,長(zhǎng)邊為南北朝向，短邊為東西朝向。所以建筑的結(jié)構(gòu)形式為全框架結(jié)構(gòu)�？偨ㄖ娣e為30572.0㎡，臨街科華北路的底層和二層為營(yíng)業(yè)房共計(jì)：3130.0㎡，公寓建筑面積為：23900.0㎡（公攤面積為：5151.6㎡）。地下設(shè)備用房及停車(chē)庫(kù)面積為：5355.0㎡。停車(chē)位：151輛，地下停車(chē)位：98輛，地上停車(chē)位：53輛�？倯�(hù)數(shù)：304 戶(hù)。為了滿(mǎn)足規(guī)劃需要和使空間富于變化，在科華北路臨街的“L”型短邊方向由高12層向低層層跌落至4層，層層退臺(tái)的屋頂業(yè)主自行綠化后容易形成建筑的立體綠化。
單體戶(hù)型設(shè)計(jì)上：首先確定戶(hù)型的樓層平面布置。由于進(jìn)深較大，可采用中內(nèi)廊走道兩邊分戶(hù)的布局。結(jié)構(gòu)形式為框架結(jié)構(gòu)。戶(hù)型室內(nèi)布局設(shè)計(jì)除衛(wèi)生間、廚房必要的管道固定外，所有的房間大小均由業(yè)主根據(jù)自己所購(gòu)的面積來(lái)考慮組合，然后通過(guò)開(kāi)發(fā)商二次裝修提供菜單式服務(wù)來(lái)完成�？紤]到小戶(hù)型通風(fēng)、采光的要求，采光面可以開(kāi)槽。要求客廳、廚房、臥室均要直接采光，所以50—90㎡的戶(hù)型可考慮復(fù)式、錯(cuò)層或躍層等形式，同時(shí)還考慮相鄰兩戶(hù)可變一戶(hù)的可能性。所以6層以上為兩層一戶(hù)，每戶(hù)的開(kāi)間盡量采用3.6—4.0M的落地窗滿(mǎn)足采光。單數(shù)層沒(méi)有中走廊，好處是公攤縮小，電梯使用效率高。所以根據(jù)兩幢“L”型房屋的平面布置、具體戶(hù)型根據(jù)所處的位置、朝向、樓層、周邊環(huán)境等因素將房屋分為1、2、3類(lèi)價(jià)格。1類(lèi)價(jià)格在3380—4600元/㎡左右，2類(lèi)價(jià)格在4380—4800元/㎡左右，3類(lèi)價(jià) 格在4500—5380元/㎡左右。主流戶(hù)型為35—65㎡為1類(lèi)的平層或復(fù)式，適合單身或兩人合伙居住，占總面積的60%左右，一般在6層以下，通常為一室一廳單衛(wèi)或兩室一廳單衛(wèi)。70—90㎡為2類(lèi)，占總面積的15%左右，一般在6—10層或11層、12層朝向不好位置。通常為兩室一廳單衛(wèi)或三室一廳單衛(wèi)，這類(lèi)戶(hù)型主要為商務(wù)接待、會(huì)議、兼居住考慮。90—130㎡為3類(lèi)，占總面積的25%左右，一般在10—12層。通常為三室兩廳雙衛(wèi)或兩室兩廳雙衛(wèi)。這類(lèi)戶(hù)型要求朝向好、樓層好、帶花園，采光、通風(fēng)等質(zhì)數(shù)要求做到均好，所以面積大、價(jià)格高也是符合市場(chǎng)規(guī)律的。最后是130㎡以上的，也屬3類(lèi)，占總面積的5%左右，位于12+1層，通常為復(fù)式或錯(cuò)層戶(hù)型，要求各方面都要到位，主要為機(jī)構(gòu)或集團(tuán)訂做。要求總的戶(hù)型種類(lèi)不超過(guò)10種便于銷(xiāo)售和推廣。
建筑外觀設(shè)計(jì)上：整個(gè)建筑外形要求時(shí)尚、雅致、明快，給人一種“秀外慧中、馬路天使”的纖細(xì)、柔美、廋體形建筑形象。這樣和街對(duì)面的“同源大廈”的高大、渾圓、飽滿(mǎn)、敦實(shí)形象形成對(duì)比的、有趣的城市景觀。整個(gè)建筑外立面的主色調(diào)由藍(lán)色和白色組成，藍(lán)色為大面積的湛藍(lán)色落地窗；白色由梁、柱、墻貼小塊的純白面磚構(gòu)成。輔助色采用檸檬黃和橘紅色作為線條色。利用陽(yáng)臺(tái)出挑做封閉落地窗既滿(mǎn)足規(guī)范又?jǐn)U大建筑面積。陽(yáng)臺(tái)的頂板外伸成上面樓層的花臺(tái)和空調(diào)板，這樣業(yè)主綠化后形成立體生態(tài)建筑景觀，充分體現(xiàn)建筑的個(gè)性和空間的多變。
建筑材料和設(shè)備的選用上：該項(xiàng)內(nèi)容是成本控制的關(guān)鍵，因?yàn)槠贩N、名目、檔次繁多，所以只提出使用的原則。主體結(jié)構(gòu)材料的使用在滿(mǎn)足規(guī)范的前提下盡量選用價(jià)廉物美，因?yàn)椴还苁墙?jīng)濟(jì)房還是高檔商品住宅，國(guó)家的結(jié)構(gòu)規(guī)范只有一個(gè)；裝飾材料的使用則要考慮使用功能、消費(fèi)者的品味、身份的定位等等，一般要在現(xiàn)有標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上提升一至兩個(gè)檔次才能滿(mǎn)足一至兩年的銷(xiāo)售需要；設(shè)備通常為隱蔽工程，滿(mǎn)足使用要求即可，注意在價(jià)廉物美的基礎(chǔ)上要考慮使用成本和維修費(fèi)用。
建筑環(huán)境設(shè)計(jì)上：由于圍合的空間有限，可采用“以小見(jiàn)大”、“先抑后揚(yáng)”、“開(kāi)敞借景”等園藝手法使綠化、道路、休閑娛樂(lè)的空間變得舒適、有趣、充滿(mǎn)親和力。設(shè)計(jì)時(shí)有意識(shí)的制造溝通條件和溝通場(chǎng)所，同時(shí)也要符合未來(lái)業(yè)主的身份定位。所以不在乎樹(shù)種的名貴，場(chǎng)面的氣派，盡可能選用常見(jiàn)的樹(shù)木花草及石材、面磚配以不銹鋼管和板材、玻璃、鐵花、銅皮、現(xiàn)代燈具營(yíng)造出時(shí)尚的、高品位的現(xiàn)代化園林。
物業(yè)配套服務(wù)和設(shè)施：以保安、保潔、保養(yǎng)服務(wù)為主收取盡可能低的物管費(fèi)，按1、2、3類(lèi)住宅收費(fèi)從1.5—2.0元/㎡不等，同時(shí)提供功能完善的、酒店應(yīng)有的、贏利性的各類(lèi)日常生活服務(wù)如洗衣、送餐及商務(wù)服務(wù)如傳真、打字、復(fù)印等等，此類(lèi)服務(wù)要求達(dá)到三星級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，并收取一定的服務(wù)費(fèi)來(lái)補(bǔ)貼非贏利的物管費(fèi)收入。這些費(fèi)用都可從代收房費(fèi)里扣除。要求物業(yè)管理公司在開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售時(shí)介入，開(kāi)發(fā)時(shí)從日后管理和最終用戶(hù)使用的角度就整體設(shè)計(jì)、工程設(shè)備安裝、人流車(chē)流控制和分流、潔污分區(qū)是否合理等問(wèn)題提出合理化建議；銷(xiāo)售時(shí)指定某些營(yíng)業(yè)房或公共場(chǎng)所的某個(gè)區(qū)域只能用來(lái)做小型超市、洗衣房、快餐店等，并由物管公司統(tǒng)一管理�？腿擞惺抡掖筇�，一個(gè)電話便有人上門(mén)服務(wù)，快捷、安全、極富人情味。物管除必要的由開(kāi)發(fā)商添置外，其他的盡量整合社會(huì)資源。
以上開(kāi)發(fā)策劃的內(nèi)容通過(guò)整理已編制成設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)交由四川正源建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所設(shè)計(jì)，并于2001年5月30日通過(guò)總平方案設(shè)計(jì)。現(xiàn)在正進(jìn)入擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段。同時(shí)，四川嘉麗來(lái)（香港）物業(yè)管理有限公司已與我們簽定投資合作協(xié)議并接手該項(xiàng)目的物業(yè)管理。該項(xiàng)目的融資洽談已取得成功，投資方對(duì)該項(xiàng)目的創(chuàng)新表現(xiàn)出濃厚的興趣，并已在保證資金安全的情況下投資1000萬(wàn)。因此，該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)策劃取得成功施工建設(shè)已于2001年上半年開(kāi)始，樓盤(pán)銷(xiāo)售于2002年1月正式啟動(dòng)。
解釋?zhuān)?
1）“藍(lán)彩明珠”開(kāi)發(fā)策劃案作為在一個(gè)高價(jià)位土地條件上開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)項(xiàng)目，必然要拓展高級(jí)客戶(hù)空間和在已較為成熟的商務(wù)社區(qū)尋求需求的空白點(diǎn)，即開(kāi)拓和創(chuàng)造出新的潛在的市場(chǎng)空缺：既能滿(mǎn)足中小公司的商務(wù)需求，又實(shí)現(xiàn)中小投資者隨時(shí)轉(zhuǎn)換居家、辦公兩種功能的公寓式自助酒店，從而與其他的周邊房地產(chǎn)項(xiàng)目相區(qū)別。我們最終在產(chǎn)品定位上，讓這種公寓式自助酒店實(shí)現(xiàn)了房屋功能的多角度自由轉(zhuǎn)換，讓死的不動(dòng)產(chǎn)動(dòng)起來(lái)了。同時(shí)通過(guò)多種資源的整合與完善的服務(wù)手段，推出并讓消費(fèi)者接受了“用買(mǎi)住宅的錢(qián)買(mǎi)酒店，用買(mǎi)住宅的錢(qián)買(mǎi)辦公用房”的概念，并一舉獲得了投資方的認(rèn)可，在房產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)上實(shí)現(xiàn)了高檔市場(chǎng)的獨(dú)特細(xì)分。
2)“藍(lán)彩明珠”項(xiàng)目策劃案作為“公寓式自助酒店”從建筑使用功能上講，其創(chuàng)新類(lèi)似于汽車(chē)行業(yè)的MPV、或SUV車(chē)。既可用作上下班代步，又可用作商務(wù)、旅行的MPV或SUV車(chē)，在國(guó)外越來(lái)越受到20---35歲的年輕人而喜歡運(yùn)動(dòng)的成功人士的喜愛(ài)，在國(guó)內(nèi)這種趨勢(shì)也是增長(zhǎng)的勢(shì)頭，這都是現(xiàn)代知識(shí)經(jīng)濟(jì)和創(chuàng)意經(jīng)濟(jì)發(fā)展必然出現(xiàn)的現(xiàn)象�？恐R(shí)、靠靈活的創(chuàng)意頭腦作為經(jīng)營(yíng)資本，使得越來(lái)越多的年輕人致富速度超過(guò)父輩，因此汽車(chē)行業(yè)出現(xiàn)的這種現(xiàn)象，必然在房地產(chǎn)領(lǐng)域出現(xiàn)。為年輕人提供時(shí)尚的居家、商住、投資等多功能公寓式住宅。讓住宅這種私人投資的固定資產(chǎn)動(dòng)起來(lái)，這也是一個(gè)創(chuàng)新。MPV或SUV車(chē)是使用人不變，車(chē)的功能隨著用途不同在改變；“公寓式自助酒店”是房子的使用功能不變，使用人、使用時(shí)間在變。增加房屋的使用功能，并提供一個(gè)使用模式是本案策劃的一個(gè)創(chuàng)意。
3）“藍(lán)彩明珠”開(kāi)發(fā)策劃案作為“公寓式自助酒店”,從建筑結(jié)構(gòu)形式來(lái)講是框架結(jié)構(gòu)的“空殼式”建筑。建筑外形、上下水電管道、公共交通、環(huán)境等都是固定的，室內(nèi)房間大小、裝修標(biāo)準(zhǔn)都由業(yè)主自己來(lái)決定。業(yè)主根據(jù)自己不同的生活時(shí)期的不同需求來(lái)決定是居家或是投資，或是臨時(shí)居家，商住兩用。業(yè)主在購(gòu)房時(shí)，開(kāi)發(fā)商為業(yè)主提供多種選擇的戶(hù)型圖，業(yè)主也可以自己提方案，開(kāi)發(fā)商通過(guò)為業(yè)主提供這種菜單式的二次裝修來(lái)完成最后戶(hù)型設(shè)計(jì)。這樣的戶(hù)型總是能滿(mǎn)足業(yè)主的需求。業(yè)主接受它是主動(dòng)的、參與性的，而不是現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商向業(yè)主提供的戶(hù)型設(shè)計(jì)，業(yè)主接受是被動(dòng)的，因此出現(xiàn)大面積的拆墻改造，造成甲、乙雙方資源的浪費(fèi)。所以這種策劃與汽車(chē)行業(yè)一致，例如中、高檔轎車(chē)外形都一樣，選裝件配置如CD、ABS、安全氣囊、多功能方向盤(pán)、尋航系統(tǒng)等，則根據(jù)客戶(hù)喜好自己選定。
4）“藍(lán)彩明珠”策劃案作為公寓式自助酒店，從固定資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式來(lái)講，類(lèi)似于鄧小平“一國(guó)兩制”的理論實(shí)踐。即讓房屋的所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)或使用權(quán)分離，最后實(shí)現(xiàn)業(yè)主和物業(yè)管理公司雙贏購(gòu)買(mǎi)，客戶(hù)通過(guò)按揭方式購(gòu)買(mǎi)即可擁有所有權(quán)成為業(yè)主，但是為確�；厥胀顿Y則將公寓交由物業(yè)管理公司以自助酒店的形式負(fù)責(zé)代租，代租價(jià)格由業(yè)主根據(jù)自己的裝修標(biāo)準(zhǔn)和市場(chǎng)行情自定，但不得低于物業(yè)管理公司最低限價(jià)，用于保證還貸、保安、保潔等基本費(fèi)用。業(yè)主自用也不例外。物業(yè)公司通過(guò)這種方式很容易獲得業(yè)主房屋的經(jīng)營(yíng)權(quán)。由于本案策劃項(xiàng)目的市場(chǎng)唯一性，該項(xiàng)目的可行性報(bào)告很快就通過(guò)了，經(jīng)濟(jì)效益分析結(jié)果是開(kāi)發(fā)商、業(yè)主、物業(yè)公司三贏的項(xiàng)目，而且把這個(gè)“概念”做足必然會(huì)帶動(dòng)一二樓營(yíng)業(yè)用房的銷(xiāo)售和口岸增值，又反過(guò)來(lái)促進(jìn)公寓樓的銷(xiāo)售。如果開(kāi)發(fā)商眼光長(zhǎng)遠(yuǎn)，該項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于開(kāi)發(fā)價(jià)值。