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樂泰南山苑營銷策劃方案（1）
作者：韋慶凱 時間：2003-6-22 字體：[大] [中] [小]
1、 市場分析
2、 競爭對手分析
3、 項目市場分析
1 利潤目標
2 市場目標
3 形象目標
4 競爭目標
4、 營銷環(huán)境分析及對策
2 微觀環(huán)境因素
5、 南山苑的生活理念及形象定位
6、 尋找賣點
1 基本方面
2 內涵
3 以人為本的設計理念
7、 廣告策略
8、 開工日的宣傳活動
9、 建筑時期營銷策略
1 廣告阻隔策略
2 宣傳推廣策略
3 重點突破策略
附 戶外廣告牌基本規(guī)劃
樂泰廣場的建設規(guī)劃
10、 銷售導入期策略
11、 銷售期整體營銷策略
12、 物業(yè)管理及社區(qū)活動
1、 市場分析
隨著成都外來人口和自身不斷發(fā)展的原因，社會各種問題的不斷的增加，作為人類生存的一個基本的要素--住房，也做為一個問題日益突出起來。的確，縱觀這幾年成都的發(fā)展的步伐，成都的建設腳步日益加快，人們對住房的需求量大大的增加，原有的住房結構和戶型、面積等已經不能夠滿足人們日益增長的需求。成都的房地產已經炒了幾年了，市區(qū)的已經基本的飽和了，而且人們的消費心態(tài)和理念已經日趨成熟，不在是盲目地跟著樓盤的價格走，更注重除了價格以外更具內涵的東西。房地產商們?yōu)榱俗屪约旱臉潜P吸引更多的目光，更是奇招迭出。對于整個成都市的房地產而言，要想脫穎而出，就必須樹立起真正讓消費者所信賴的品牌，采用有效的、新穎的營銷手段。搞房地產的商家很多，響當當的卻是沒有幾個，樂泰要以南山苑這個項目做為先鋒，樹立起在成都房地產界的優(yōu)良的品牌形象，為以后的深入市場打好基礎。 2、 競爭對手分析
在成都搞房地產開發(fā)項目的公司很多，而且大多數的房地產商都忽視了了營銷手段在其中的重要性，只把注意力放在了商品房的前期的建設的工作，諸如選位、時機、商品房的質量等，而在營銷方面有所欠缺，往往是在《成都商報》、《華西都市報》、《成都晚報》上面做點廣告就了事，就等著業(yè)主們的上門參觀；而人們對于商品房的了解又是有限的 ，信息量不足，加上工作的原因，不愿親身實地考察，造成了大量的商品房的積壓滯銷。房地產的投入資金無法回收，后續(xù)的物業(yè)管理就相應的無法跟上，已有的業(yè)主又對此頗有怨言。樂泰房產在營銷過程中應避免陷入這樣的惡性循環(huán)，避免競爭對手所犯的錯誤。幾個有名的房地產公司如置信、交大等，消費群為收入教高的家庭，對于一般收入家庭難以承受，留下了一定的市場的空白點，這也是樂泰南山苑的目標市場。
3、 項目市場目標4、
1、 利潤目標2、 在完成全部的樓盤的銷售之后，3、 達到總投資額的35%。
4、 市場目標5、 能夠占領一定的市場分額
6、 形象目標7、 通過南山苑的銷售和售后的跟蹤服8、 務，9、 樹立起樂泰公司在成都房地產界一流企業(yè)的形象。
10、 競爭目標11、 通過市場競爭，12、 成為普通的工薪階層、白領階層的首選品牌之一。
5、 營銷環(huán)境分析及對策
在房地產的營銷過程中，主要參與者及影響力如下表所示：
自然 科技經濟 競爭者 政治 法律 社會 文化供應商-公司-營銷中間商-顧客 （微觀因素）公眾 人口
由圖表可以看出，
1、 宏觀因素：政治、經濟、人口、自然等是由當時一定的社會環(huán)境所決定的，2、 不3、 是樂泰所能改變的。公司所能所做的改變只是在公眾面前的形象及依據經濟條件選擇建筑開發(fā)的地點。公眾的形象相當于企業(yè)的品牌，4、 南山苑要做好品牌的建立。因為南山苑是建設在龍舟路，5、 東門附近，6、 當地區(qū)域的居民經濟條件不7、 是很富裕，8、 因此南山苑定位目標9、 為一般收入家庭及工薪階層，10、 而11、 非收入較高的人士。
12、 微觀因素： 供應商、公司、營銷中間商、顧客。因為企業(yè)是直接的推銷者，13、 所以在省掉諸多的中間環(huán)節(jié)，14、 節(jié)省成本的同15、 時，16、 應努力做好與顧客的溝通工作，17、 以帶動樓盤的銷售。
6、 南山苑的生活理念及形象定位
1、 生活理念： 陶淵明的詩句"采菊東籬下，2、 悠然見南山"中所描寫的意境正是樂泰南山苑這個房地產項目所強調的生活理念，3、 強調一種輕松休閑、悠然自得的生活方式�，F代人的生活在一種忙碌的狀態(tài)當中，4、 往往工作、生活和學習的壓力而5、 無暇顧及生活中原來所擁有的本質的東西，6、 南山苑以"悠然自得"為核心理念，7、 在各方面發(fā)掘出與之相關的生活主題，8、 發(fā)掘出生活的樂趣，9、 體現出南山苑特有的休閑生活情趣。
10、 形象定位：南山苑文化品位與菊有關，11、 而12、 菊有黃、白、紅色幾種顏色，13、 建議以黃色作為VI設計中的主色調，14、 廣泛的應用于廣告、售樓書、資料中。因為黃色有一種質感，15、 有著極強的親和力，16、 不17、 容易給人造成壓力和緊張，18、 而19、 且還有一種富貴感。
7、 尋找賣點
1、 基本方面：地段。在廣告及各種媒體上努力宣傳自己的地理優(yōu)勢：龍舟路段。附近的有利的條件有：望江樓公園、郵電所、四川大學、十九中、425醫(yī)院、府南河、人民商場九眼橋配送批發(fā)中心。基本上囊括了生活中的各個層面，2、 為業(yè)主們的生活帶來了方便。這是南山苑較之其它商品房的優(yōu)勢之一。在廣告中應與重點訴求。特別是靠近府南河這一個有利條件更應強調。人們都是對母親河有種難以割舍3、 的情感。
質量： 這是傳統(tǒng)的做房地產的常用的一個賣點，各個商家都在強調，就不必在這上面過分的強調，避開競爭對手的攻擊方向。只是在廣告語上面可以一語帶過：精心打造你的棲息之所--樂泰.南山苑。
4、 內涵： 未來的消費將趨向感性消費與文化消費的層面，5、 購房者對房屋的要求不6、 再僅僅是面積大、質量好等初級的東西，7、 更注重房屋中所滲透出來的一種文化品位、生活理念。因此，8、 在樓盤的銷售過程中，9、 南山苑應向潛在的目標10、 消費群體、市場顧客傳達南山苑的生活理念、文化品位。既：休閑、安靜、平實、悠然自得的生活方式。在當今眾多的房地產商們都普遍強調社區(qū)文化為綠色、自然回歸的時候，11、 南山苑的文化品位或許能夠脫穎而12、 出，13、 獨樹一幟。
14、 以人為本的設計理念：南山苑的設計更貼近人的生理、心理、情感等因素，15、 貼近生活，16、 屏棄了許多華而17、 不18、 實的設計部分、符合人性理念。 8、 廣告策略
具體的廣告實施于每個不同的時期，詳細見每個時期的策略方案，增強南山苑的知名度及影響力，準備好展示公司身份、實力的媒體介質，如公司的資料、廣告牌、招牌、業(yè)務名片、制服等，在銷售期間備用。
9、 開工日的宣傳活動
1、 在《成都商報》、《天府早報》、《華西都市報》等幾家在成都有著較大影響力的報紙上刊登半版廣告，2、 為開工日創(chuàng)造好輿論聲勢，3、 作為前期的輿論導向。
4、 南山苑邀你共建家園：在成都分發(fā)群眾調查問卷，5、 其主題為"你想要的家是什么樣的？"，6、 聘請人員進行市場的調查訪問，7、 。為減低費用和盡快的完成，8、 可聘請在校的大學生為兼職進行。對于有效的調查問卷，9、 贈送2001年的掛歷或者其它的小禮品。掛歷的正面為南山苑的戶外廣告圖（見后面），10、 下面為南山苑竣工日期的倒計時，11、 與潛在的客戶進行南山苑竣工倒計時。問卷調查包括商品房建設過程中的一些有關的問題。如住宅設計、客廳設計（二室一廳一臺、三室一廳一臺……）及其它不12、 限制的建議，13、 以激發(fā)建筑設計的靈感，14、 對于被采用的建議，15、 給與獎勵。