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五角場(chǎng)目標(biāo)顧客調(diào)研報(bào)告（2）
作者：50云 日期：2009-12-29 字體：[大] [中] [小]
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附件一：
一、楊浦區(qū)商業(yè)發(fā)展及五角場(chǎng)地區(qū)商業(yè)分析
影響楊浦區(qū)商業(yè)發(fā)展的因素有4個(gè)：
1、‘"知識(shí)創(chuàng)新區(qū)"總體定位
楊浦區(qū)的未來建設(shè)發(fā)展，是堅(jiān)定不移的打造“知識(shí)創(chuàng)新區(qū)”、全面建設(shè)“安居樂業(yè)”現(xiàn)代化新型城區(qū)。形成“城市的大學(xué)，大學(xué)的城市”的氛圍和環(huán)境。推進(jìn)科教資源一體化和產(chǎn)學(xué)一體化的進(jìn)程，推進(jìn)大學(xué)校區(qū)、科技園區(qū)和公共社區(qū)的“三區(qū)融合、聯(lián)動(dòng)發(fā)展”。
2、人口數(shù)量、結(jié)構(gòu)變換
直到2010年楊浦區(qū)的常住人口在115萬。其中大學(xué)生15萬人，高等院校執(zhí)教人員和科技員工8萬人。隨著新江灣城等楊浦北部地區(qū)的建設(shè)開發(fā)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換，楊浦區(qū)人口素質(zhì)將大大提高，知識(shí)人群比重上升，外來消費(fèi)比重穩(wěn)步提高。
3、建筑總量、結(jié)構(gòu)和布局
略
4、同其他區(qū)域的聯(lián)動(dòng)發(fā)展
略
楊浦區(qū)商業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)出的缺陷：
1、商業(yè)設(shè)施集聚度和能級(jí)較低
由于楊浦區(qū)地處上海東北地區(qū)，地理位置較偏僻，是上海傳統(tǒng)工業(yè)密集區(qū)，外來游客和消費(fèi)群體比較少，長(zhǎng)期缺乏具有較強(qiáng)影響力和輻射力、鮮明個(gè)性特色的標(biāo)志性中心商業(yè)區(qū)，與上海其他中心城區(qū)相比，商業(yè)設(shè)施規(guī)模較小、布局分散、能級(jí)不高。
2、居民選擇性消費(fèi)難以滿足
目前，楊浦區(qū)能夠提供集購物、娛樂、健身、休閑、社交、教育、體驗(yàn)為一體的現(xiàn)代綜合消費(fèi)場(chǎng)所的較少，相對(duì)集聚個(gè)性化的專業(yè)店群較少，無法滿足消費(fèi)者的選擇性消費(fèi)、品牌消費(fèi)和即興消費(fèi)需求。
3、購買力較弱
比較上海其他中心城區(qū)商業(yè)的發(fā)展，楊浦區(qū)社會(huì)消費(fèi)品零售總額和吸引購買力指數(shù)分別低于其他地區(qū)。楊浦區(qū)有超過40%的凈現(xiàn)實(shí)購買力流向其他中心城區(qū)和周邊地區(qū)。
二、五角場(chǎng)區(qū)域商業(yè)
五角場(chǎng)地處上海楊浦區(qū)北部，一般是指由國(guó)定路、政立路、國(guó)和路圍成的約3平方公里多的環(huán)形地區(qū)，以邯鄲路、四平路、黃興路、翔殷路、淞滬路五條發(fā)散型的主干道在這里交會(huì)而得名。
五角場(chǎng)一直都算是上海東北部的一個(gè)商業(yè)中心，但原先給人的記憶是比較雜亂，檔次低。根據(jù)市政府規(guī)劃，“十一五”期間，五角場(chǎng)和中山公園將被建設(shè)成都市商業(yè)中心。其中，五角場(chǎng)地區(qū)的商業(yè)面積在2010年將達(dá)到75萬平方米，以填補(bǔ)上海東北片商業(yè)布局欠缺的狀況。按照規(guī)劃，五角場(chǎng)地區(qū)將以環(huán)島商圈為核心，針對(duì)區(qū)域內(nèi)15萬高校師生為主要消費(fèi)群體的特點(diǎn)，更新商業(yè)業(yè)態(tài)，建成超大型、多功能、現(xiàn)代化商業(yè)區(qū)。積0.86平方公里。這里是江灣五角場(chǎng)市級(jí)副中心重要組成部分，毗鄰復(fù)旦大學(xué)、同濟(jì)大學(xué)、財(cái)經(jīng)大學(xué)等知名大學(xué)。據(jù)了解，創(chuàng)智天地項(xiàng)目由曾參與規(guī)劃設(shè)計(jì)美國(guó)“硅谷”的美國(guó)SOM公司負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)，由香港瑞安集團(tuán)投資打造，建造辦公用房，酒店式公寓以及公寓式辦公等多種類型的樓群，共包括四大部分：即智能化辦公樓及具備各種商業(yè)服務(wù)設(shè)施的“創(chuàng)智天地廣場(chǎng)”；提供住宅、辦公、零售、休閑、娛樂設(shè)施的多功能“創(chuàng)智坊”；以江灣體育場(chǎng)為中心，并包括各類休閑體育設(shè)施的“江灣體育中心”；以及著重推動(dòng)高科技研發(fā)的“創(chuàng)智天地科技園”。
創(chuàng)智天地還與復(fù)旦大學(xué)簽約合作，規(guī)劃建造復(fù)旦金融創(chuàng)新園項(xiàng)目，爭(zhēng)取在2到3年內(nèi)培育和引進(jìn)風(fēng)險(xiǎn)投資基金公司、金融研發(fā)、培訓(xùn)機(jī)構(gòu)等企業(yè)入駐，被業(yè)內(nèi)人士普遍看好。
目前，創(chuàng)智天地廣場(chǎng)和創(chuàng)智坊都已經(jīng)開始招租，“創(chuàng)智”品牌也已經(jīng)深入人心。未來這里將吸引高科技研發(fā)中心、科技型創(chuàng)業(yè)公司、創(chuàng)意型中小企業(yè)等入駐，形成集群效應(yīng)，拉動(dòng)周邊商業(yè)商務(wù)發(fā)展�？梢灶A(yù)見，創(chuàng)智天地作為一個(gè)商務(wù)區(qū)，其成長(zhǎng)將會(huì)彌補(bǔ)五角場(chǎng)地區(qū)的商務(wù)中心的缺失，同時(shí)帶動(dòng)五角場(chǎng)商業(yè)的發(fā)展，提升五角場(chǎng)的商業(yè)層次
交通
五角場(chǎng)目前有包括機(jī)場(chǎng)四線、大橋三線、四線、537、817、819、942等在內(nèi)20幾條公交線路可直達(dá)人民廣場(chǎng)、陸家嘴、張江高科技園區(qū)、浦東機(jī)場(chǎng)，中環(huán)線也已經(jīng)開通多時(shí)，單純說交通的話也可以算比較方便了。
但是作為一個(gè)上海城市副中心級(jí)別的商業(yè)中心，這樣的交通配套還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。高峰時(shí)段的公交車依然是慢吞吞，而且基本是擠得滿滿當(dāng)當(dāng)。中環(huán)線五角場(chǎng)附近車子上下匝道設(shè)置較遠(yuǎn)，有車一族進(jìn)出五角場(chǎng)頗有不便，中環(huán)上的車遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及地面道路的車多。而軌道交通的缺陷可以算是影響最大的，即便是8號(hào)線開通了，最近的翔殷路站走到五角場(chǎng)中心也要在20分鐘左右，打消了不少“懶人”乘地鐵來逛街的念頭；真正貫穿五角場(chǎng)中心的10號(hào)線還要等到2010年才能開通。總的來說，五角場(chǎng)的交通仍不夠方便。
人流
五角場(chǎng)從來就不缺乏人流，即便是5年前尚未改造時(shí)，五角場(chǎng)也是人流如潮，而今更是接踵摩肩。五角場(chǎng)北靠約有30多萬人口的中原社區(qū)，周圍是復(fù)旦大學(xué)、同濟(jì)大學(xué)、體育學(xué)院、二軍大等東方大學(xué)城的十余所高校，附近黃興路周邊有長(zhǎng)白、延吉、控江、鞍山、遼源幾大老社區(qū)和文化佳園、黃興綠園、公元3000等一批高品質(zhì)住宅小區(qū)，未來還有規(guī)劃占地近10平方公里的現(xiàn)代化大型居住區(qū)——新江灣城。作為一個(gè)四通八達(dá)的交通樞紐，五角場(chǎng)地區(qū)的人流量還是很大的，據(jù)統(tǒng)計(jì)目前平均每天人流量在60萬左右。
但大量的人流并不一定就是大量的商業(yè)客流，以五角場(chǎng)來舉例，就屬于典型的人流量高但客流量一般的地區(qū)。很多人都只是上下班經(jīng)過五角場(chǎng)，在這里轉(zhuǎn)乘，很少購物消費(fèi)。而且由于歷史原因，五角場(chǎng)地區(qū)居民的購買力一直維持在中低端水平。
同時(shí)五角場(chǎng)目前的客源也只是周邊的居民，楊浦區(qū)以外的人過來逛的都很少。盡管翔殷路隧道連通了浦東高橋，但對(duì)于高橋居民來說，一般的日常用品在高橋鎮(zhèn)上就可以買到，要去逛街買大件的話，936路一部車就可以到陸家嘴、人民廣場(chǎng)，馬上6號(hào)線通了就更方便。五角場(chǎng)的地位短期內(nèi)仍舊只是區(qū)域性商業(yè)中心，就像一位沈小姐所說，“五角場(chǎng)這邊的人會(huì)去逛逛徐家匯，徐家匯的人肯定不會(huì)來逛五角場(chǎng)”
商業(yè)現(xiàn)狀
現(xiàn)在的萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)、東方商廈等大型商業(yè)基本集中于環(huán)島中心，占據(jù)了五角場(chǎng)的黃金地帶，也是整個(gè)五角場(chǎng)商業(yè)中心的支柱。除了這些大型商業(yè)之外，五角場(chǎng)的零散型商業(yè)也可圈可點(diǎn)。由于租金的關(guān)系，零散型小商鋪大多分布于環(huán)島中心外圍或兩側(cè)的小馬路上。像國(guó)賓路、國(guó)定路等道路兩旁都密密麻麻的布滿了各種零散型商鋪，囊括了服飾、餐飲、音像、醫(yī)藥、文娛、圖書等各個(gè)方面。
可以看到，大型商廈提升了五角場(chǎng)整體的人氣，同時(shí)也對(duì)周圍的零散商業(yè)起到了很好的促進(jìn)作用。在大商廈的“高壓”之下，周邊的小商鋪則是走小而精的個(gè)性化路線，從商業(yè)布局、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)、設(shè)施配套等多方面差異化競(jìng)爭(zhēng)，與大型商業(yè)項(xiàng)目形成了互補(bǔ)型的特色商業(yè)。由于商業(yè)熱度持續(xù)，五角場(chǎng)周邊商鋪的租金連年上漲。
目前五角場(chǎng)商圈的雖然發(fā)展態(tài)勢(shì)很好，問題也很多。一方面，不斷涌入的經(jīng)營(yíng)者抬高了這里的租金，高漲的租金價(jià)格使得店鋪經(jīng)營(yíng)成本大幅度上升，而大型商業(yè)業(yè)態(tài)的進(jìn)入又壓縮了零散商鋪的利潤(rùn)空間，店鋪的盈利空間很小，增大了個(gè)體經(jīng)營(yíng)者的風(fēng)險(xiǎn)。有調(diào)查顯示，絕大部分散戶商鋪業(yè)主都認(rèn)為五角場(chǎng)商鋪的價(jià)格過高，甚至已經(jīng)趕上了南京路、徐家匯同等地段的價(jià)格水平。另一方面，人流量大而客流比例低，消費(fèi)層次不高的問題，使得五角場(chǎng)店鋪雖多，經(jīng)營(yíng)情況卻不夠好。旁邊的商鋪中介指出，五角場(chǎng)商圈更適宜中等檔次的品牌入駐，像目前東方商廈、大西洋百貨等知名品牌商場(chǎng)，實(shí)際的購買客戶并不理想。而且有購物者反映，同樣的商廈、品牌店面，五角場(chǎng)這里的店面擺設(shè)，購物環(huán)境感覺要比南京路、徐家匯要差很多。五角場(chǎng)目前的商業(yè)設(shè)施還沒有完全建好，有待進(jìn)一步的完善。
同時(shí)，五角場(chǎng)周邊的高檔寫字樓較少，而且大多是像創(chuàng)智天地這種針對(duì)中小型創(chuàng)業(yè)企業(yè)的辦公樓，商務(wù)層次的限制也是五角場(chǎng)商業(yè)發(fā)展的重要瓶頸。
五角場(chǎng)今后的發(fā)展前景肯定是很不錯(cuò)的，但現(xiàn)在還不行，小店鋪多數(shù)不賺錢。五角場(chǎng)這里的人收入水平都不高，而且外來人員的數(shù)量很多，消費(fèi)檔次和消費(fèi)能力都比較低。但是租金可是節(jié)節(jié)攀升，租金虛高，與消費(fèi)能力脫節(jié)。
（參考楊浦區(qū)區(qū)域商業(yè)發(fā)展報(bào)告）
附件二：
楊浦區(qū)2008年房地產(chǎn)發(fā)展簡(jiǎn)介
1、市場(chǎng)概況
市場(chǎng)整體呈供大于求狀態(tài)，商品房?jī)r(jià)格小幅上漲，2008年，楊浦區(qū)商品房供應(yīng)量為616694平方米，同比大幅減少19.27%，成交量為455046平方米、同比大幅減少60.09%，區(qū)域年度供求比例為1：0.74，市場(chǎng)整體呈現(xiàn)供應(yīng)大于成交狀態(tài)。
商品房?jī)r(jià)格小幅上漲。價(jià)格方面，楊浦區(qū)商品房成交均價(jià)為14015元/平方米，同比上漲12.34%；商品住宅成交均價(jià)為17686元/平方米，同比大幅上升39.45%
其中新江灣城合生江灣國(guó)際公寓去化掉239套，去化面積28056平方米，成交價(jià)格18052元/平方米，為2008年度銷售冠軍。
1、供應(yīng)量
2008年楊浦區(qū)商品房供應(yīng)量為61.7萬平方米，同比大幅減少19.27%。其中商品住宅供應(yīng)量為29萬平方米，同比下降48.79%；商業(yè)辦公及其他項(xiàng)目供應(yīng)量為25.1萬平方米，環(huán)比大幅增加31.14%但多為創(chuàng)業(yè)小企業(yè)入駐，消費(fèi)能力較低。動(dòng)遷配套房供應(yīng)量為零。
2、成交量
商品房成交大幅縮小，2008年商品房成交量為45.5萬平方米，同比大幅減少60.09%其中商品住宅成交量為21萬平方米，同比下降73.73%，商辦及其他成交量20.4萬平方米，同比下降30.04%，動(dòng)遷配套房成交量為2.37萬平方米，同比增加78.08%
小結(jié)：
客群特性：大面積戶型、總價(jià)高的產(chǎn)品客戶多為二次置業(yè)者，以中小戶型為主的產(chǎn)品以首次置業(yè)為主，購房者來源區(qū)域；虹口、楊浦、浦東。大部分購房者工作、生活的區(qū)域在其他中心城區(qū)。
供需特性：高端產(chǎn)品去化速度減緩，其他項(xiàng)目去化速度良好。許多購房者貸款購買住宅后疲于還貸，消費(fèi)能力大打折扣。
(參考2008年上海房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告)
50云，上海人，普通基層員工，喜歡研究商業(yè)地產(chǎn)。聯(lián)系郵箱：darckeyes001@yahoo.com.cn