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服裝批發(fā)市場調(diào)查分析報(bào)告（3）
作者：凡人 時間：2009-8-3 字體：[大] [中] [小]
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項(xiàng)目規(guī)劃：
1F 超市（1500平米）經(jīng)營范圍 小家電、煙酒、黃金珠寶專賣點(diǎn)
2F 鞋區(qū) 經(jīng)營范圍 運(yùn)動休閑、褲子、床上用品
3F 精品男女裝 毛衣、毛衫類
4F 羽絨服
設(shè)施配套：銀行、酒店美食城 500平米停車場 藥店
商戶類別：代理商 經(jīng)銷商
在這些商戶中80%屬于本地人剩余的20%屬于外地人，從口音中分辨為浙江、江蘇人。
（2）超市名稱：聚寶隆超市
建筑面積：4000多平米
使用面積：3500平米
超市規(guī)劃
1F快餐、珠寶店、超市
2F 照明燈具、廚具 、床上用品、精品男女裝、內(nèi)衣、鞋子
3F 辦公區(qū)域
商戶類別 廠商直銷
第三部分 異地（石家莊）服裝批發(fā)市場
分析闡述
一、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景分析
河北省位于華北平原北部，作為省會城市的石家莊以它那優(yōu)越的地理位置使其成為首都北京連接全國各地的交通樞紐。
石家莊市是全國重要的鐵路樞紐之一，京廣、石太、石德三條鐵路交匯于此，石家莊火車站是北方重要的客貨中轉(zhuǎn)站；京深、石太、石黃及正在建設(shè)的石青高速公路使石家莊的陸路交通四通八達(dá)。
石家莊機(jī)場是國家批準(zhǔn)的國際口岸機(jī)場，現(xiàn)已開通27條航線，通達(dá)全國27個大中城市，并開通了石家莊至香港及俄羅斯等獨(dú)聯(lián)體國家的航線。
發(fā)達(dá)的陸、海、空綜合交通運(yùn)輸網(wǎng)使石家莊市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展勢頭強(qiáng)勁，工業(yè)生產(chǎn)中的一些行業(yè)和產(chǎn)品在全國居重要地位，其中石家莊三鹿（集團(tuán)）公司進(jìn)入全國十大乳品生產(chǎn)企業(yè)行列，產(chǎn)量、銷量、質(zhì)量、效益均居全國同行業(yè)首位；華北制藥集團(tuán)更是全國最大的抗菌素生產(chǎn)基地，青霉素的產(chǎn)量現(xiàn)居世界第2位。
石家莊市不僅以省會的地位成為河北省的中心，更以強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實(shí)力成為帶動全省乃至周邊省份經(jīng)濟(jì)發(fā)展的龍頭。
二、服飾批發(fā)零售市場形成與分析
1、服飾批發(fā)市場的介紹
20世紀(jì)八十年代的石家莊，主要是個以服裝批發(fā)零售為主，以輻射東北、華北、西北地區(qū)而出名的大型批發(fā)市場。
初期以街頭地?cái)偟男问戒N售其產(chǎn)品，慢慢具有一定的規(guī)模，逐漸形成批發(fā)市場，是典型的“先有市后有場”的發(fā)展模式。后來政府順應(yīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、個體經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展的潮流，很快與傳統(tǒng)集市貿(mào)易相結(jié)合，最終導(dǎo)致工業(yè)品批發(fā)市場迅速興起，并產(chǎn)生了巨大的經(jīng)濟(jì)效益，由此受到政府的重視并對建設(shè)批發(fā)市場的者給予了政策上的支持。
近年來，石家莊市政府鼓勵發(fā)展商們積極興建批發(fā)市場，造成一時間的批發(fā)市場熱，產(chǎn)生了一批知名度較高、規(guī)模較大的批發(fā)市場，也就是“先有場后有市”的發(fā)展模式。
隨著石家莊這兩個批發(fā)市場規(guī)模發(fā)展、經(jīng)營管理逐步成熟與完善起來。現(xiàn)已成為全國知名的中轉(zhuǎn)地批發(fā)市場，則與石家莊毗鄰京津、輻射三北的地理位置和以浙商為代表的經(jīng)營者的加盟有著緊密的關(guān)系。
三、政府相關(guān)商業(yè)政策支持分析
石家莊市政府、新華區(qū)政府為維持“新華集貿(mào)中心”長期、穩(wěn)定、健康地發(fā)展，積極改善投資環(huán)境，在稅收、出資、土地使用、資金籌措和外匯調(diào)劑、企業(yè)管理生產(chǎn)經(jīng)營、外部配套等方面均制定了一系列優(yōu)惠政策和規(guī)定，積極為外來投資搞好服務(wù)，鼓勵來到“新華集貿(mào)中心”投資。當(dāng)年總投資達(dá)6億元的“東方城市廣場購物中心”就是成功的案例之一。
新華區(qū)專門成立由工商、稅務(wù)、公安、物價、技術(shù)監(jiān)督、司法等職能部門組成的“市場管理委員會”，對“新華集貿(mào)中心”實(shí)行統(tǒng)一稅收管理、統(tǒng)一經(jīng)營管理、統(tǒng)一檢查管理、統(tǒng)一質(zhì)量管理、統(tǒng)一消防治安管理。
同時在市場中設(shè)立了派出所、消防室、物價檢查所、技術(shù)監(jiān)督站、司法所，設(shè)置了金融服務(wù)、電信所、托運(yùn)站、運(yùn)輸中心、信息中心、餐飲服務(wù)中心、接待室、廣播室等設(shè)施，為經(jīng)營者與消費(fèi)者提供安全、穩(wěn)定、方便的經(jīng)營與購物環(huán)境。
新成立的“新華集貿(mào)中心市場集團(tuán)總公司（20067年1月初）”，將按照現(xiàn)代企業(yè)管理機(jī)制運(yùn)行，沿著“大市場”、“大集團(tuán)”、“大發(fā)展”的思路，對“新華集貿(mào)中心”進(jìn)行整體綜合開發(fā)與經(jīng)營。
隨著省會城市高速發(fā)展的今天，在石家莊市各級地方人民政府的大力扶持下，“新華集貿(mào)中心”必將發(fā)展成為一個集購物、飲食、住宿、娛樂、金融、服務(wù)為一體的現(xiàn)代化綜合商業(yè)區(qū)，市場商品的交易也將日益國際化和現(xiàn)代化。
四、批發(fā)向零售業(yè)轉(zhuǎn)型分析
2007年秋季,在省會城市石家莊召開的每兩年一界的石洽會上，一位經(jīng)濟(jì)界較有影響的學(xué)者在就“有關(guān)建設(shè)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)省為主題的發(fā)言中鄭重的說：由于受產(chǎn)品制作廠商在運(yùn)營措施方面的限制，預(yù)測在近幾年內(nèi)批發(fā)業(yè)向零售業(yè)的轉(zhuǎn)形，特別是服裝行業(yè)最為重點(diǎn)。
原因是近年來隨著通訊和互聯(lián)網(wǎng)及交通的快速發(fā)展，商業(yè)交易的距離逐漸在縮短。為此大大節(jié)約了時間上的交易成本.
銷售總量持續(xù)擴(kuò)大，批發(fā)和零售業(yè)成為拉動整個社會消費(fèi)增長的主導(dǎo)力量。
一份全國經(jīng)濟(jì)普查數(shù)據(jù)資料顯示，近年來，國內(nèi)的批發(fā)和零售業(yè)銷售總量不斷擴(kuò)大。
單獨(dú)從河北省省會城市石家莊來看，誕生于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)年代的北國商城、東方購物廣場、人民百貨等商場，通過近年來的商業(yè)管理上不斷改進(jìn)和發(fā)展現(xiàn)在已經(jīng)成為了省會城市的幾大零售巨頭。
從批發(fā)零售業(yè)各業(yè)態(tài)看，連鎖超市、尤其是大賣場是主導(dǎo)業(yè)態(tài)，穩(wěn)定的業(yè)績增長使得其在2000年繼續(xù)保持行業(yè)龍頭地位，大型連鎖超市已成為居民購買食品和其他日常生活用品的主要場所，在零售業(yè)的發(fā)展中占據(jù)了越來越重要的地位。
在進(jìn)入新世紀(jì)之初，被稱為河北零售業(yè)巨頭北國集團(tuán)從單一的商場經(jīng)營向賣場和超市經(jīng)營范圍進(jìn)行全方位進(jìn)軍。
河北保隆倉、天客隆、連鎖超市等本土商業(yè)的快速發(fā)展，為廣大市民消費(fèi)提供了便利。 2003年之夏是非常炎熱的夏季，雖然幾場綿綿細(xì)雨給省會城市帶來了幾絲涼爽，但是大中電器賣場、王府井百貨等異地商業(yè)的登陸，使省會城市的商業(yè)大戰(zhàn)達(dá)到了非常激烈的程度。
近幾年，家樂福、國美、蘇寧等國際銷售巨頭和國內(nèi)航母級企業(yè)相繼在商會城市進(jìn)駐，使市場格局發(fā)生了快速的變化，超級市場、便民連鎖店、專賣店、購物中心、倉儲式商場等新型零售業(yè)態(tài)不斷發(fā)展壯大。
經(jīng)濟(jì)普查數(shù)據(jù)資料顯示，2006年末全區(qū)擁有超級市場、專業(yè)（專賣）店等新興業(yè)態(tài)企業(yè)24家，實(shí)現(xiàn)銷售額42.81億元，分別占限額以上零售法人企業(yè)總數(shù)和銷售額82.8%和75.5%，已成為市場的主體業(yè)態(tài)。流通經(jīng)營方式轉(zhuǎn)變，以連鎖經(jīng)營為代表的現(xiàn)代營銷方式在我區(qū)流通領(lǐng)域得到迅猛發(fā)展。
2007年初，全市擁有限額以上連鎖零售總店3家，占限額以上零售法人企業(yè)10.3%，實(shí)現(xiàn)銷售總額23.86億元，占限額以上零售法人企業(yè)銷售額的42.1%。其中人人樂2004年實(shí)現(xiàn)銷售額13.32億元，家樂福實(shí)現(xiàn)銷售額5.8億元。
賣場與超市商業(yè)機(jī)構(gòu)的不斷發(fā)展，除了豐富當(dāng)?shù)氐南M(fèi)市場之外在就是給批發(fā)業(yè)帶來的威脅。
為此，在新華集貿(mào)中心、南三條專業(yè)市場很多的批發(fā)商逐步往零售行業(yè)發(fā)展。
第四部分 石家莊商業(yè)發(fā)展研究
一、商業(yè)結(jié)構(gòu)分析
河北省會城市石家莊的大中型中轉(zhuǎn)地批發(fā)市場對該地形成了大商業(yè)、大流通、大市場格局有著積極的意義，它們輻射面廣、規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益顯著，對區(qū)域經(jīng)濟(jì)有重大影響。
批發(fā)市場的建立，通過批發(fā)市場進(jìn)行批發(fā)、零售的商品流通模式，有效地解決了分散的小生產(chǎn)與大市場之間的矛盾。
南三條、新華集貿(mào)、青年街批發(fā)市場已成為華北最重要的商品集散中心。石家莊市利用優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢，以商品批發(fā)市場為主的商貿(mào)流通業(yè)已成為石家莊市的支柱產(chǎn)業(yè)，并促進(jìn)和帶動了石家莊市各相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
1、新華集貿(mào)介紹分析
“新華集貿(mào)中心”位于石家莊最繁華的市中心區(qū)域，東臨公里街和石家莊火車站，西至中華大街，北與金融一條街新華路相接，南到繁華的商業(yè)街中山路。
整個市場現(xiàn)由19個分市場組成，占地面積約28萬平方米，經(jīng)營面積超過18萬平方米，其中用于經(jīng)營的攤位不下15000余個，約有經(jīng)營者30000余人�！靶氯A集貿(mào)中心”以服裝、布匹、電子為主，兼營鞋帽、日用百貨、床上用品、通訊制品、副食餐飲等八大行業(yè)，50000多個花色品種，被譽(yù)為全國最大的服裝集散地，素有“中國服裝第一市”之稱。
“新華集貿(mào)中心”以得天獨(dú)厚的優(yōu)勢和便利的經(jīng)營條件吸引著全國29個省、市、自治區(qū)近600多個縣、市，以及俄羅斯、中亞等國家客商來市場交易，平均日客流量約20萬人次。91年即被國家工商總局評為全國十大市場之一，名列第四位，是河北省第一大市場。96年商品成交金額突破100億元，98年商品成交額超過150億元，99年商品成交額為154億元。99年在國家統(tǒng)計(jì)局、國家經(jīng)貿(mào)委進(jìn)行的建國后首次全國商品市場快速調(diào)查中成交金額名列全國第一，2000年再創(chuàng)歷史新高，達(dá)到157.58億元。
“新華集貿(mào)中心”市場的空前繁榮有力地拉動了周邊房地產(chǎn)、金融、通訊、郵電、運(yùn)輸、倉儲、加工、餐飲、居住等第三產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，每年直接創(chuàng)經(jīng)濟(jì)效益和社會效益的價值超過5億元，對新華區(qū)、石家莊市以及河北省和周邊廣大省份的經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出了不可估量的巨大貢獻(xiàn)。
2、 地方政府對“新華集貿(mào)中心”發(fā)展提供強(qiáng)有力地支持
石家莊市政府、新華區(qū)政府為維持“新華集貿(mào)中心”長期、穩(wěn)定、健康地發(fā)展，積極改善投資環(huán)境，在稅收、出資、土地使用、資金籌措和外匯調(diào)劑、企業(yè)管理生產(chǎn)經(jīng)營、外部配套等方面均制定了一系列優(yōu)惠政策和規(guī)定，積極為外來投資搞好服務(wù)，鼓勵來到“新華集貿(mào)中心”投資，總投資達(dá)6億元的“東方城市廣場購物中心”就是成功的案例之一。
新華區(qū)專門成立由工商、稅務(wù)、公安、物價、技術(shù)監(jiān)督、司法等職能部門組成的“市場管理委員會”，對“新華集貿(mào)中心”實(shí)行統(tǒng)一稅收管理、統(tǒng)一經(jīng)營管理、統(tǒng)一檢查管理、統(tǒng)一質(zhì)量管理、統(tǒng)一消防治安管理。同時在市場中設(shè)立了派出所、消防室、物價檢查所、技術(shù)監(jiān)督站、司法所，設(shè)置了金融服務(wù)、電信所、托運(yùn)站、運(yùn)輸中心、信息中心、餐飲服務(wù)中心、接待室、廣播室等設(shè)施，為經(jīng)營者與消費(fèi)者提供安全、穩(wěn)定、方便的經(jīng)營與購物環(huán)境。新成立的“新華集貿(mào)中心市場集團(tuán)總公司”，將按照現(xiàn)代企業(yè)管理機(jī)制運(yùn)行，沿著“大市場”、“大集團(tuán)”、“大發(fā)展”的思路，對“新華集貿(mào)中心”進(jìn)行整體綜合開發(fā)與經(jīng)營。
相信在各級地方政府的大力扶持下，“新華集貿(mào)中心”必將發(fā)展成為一個集購物、飲食、住宿、娛樂、金融、服務(wù)為一體的現(xiàn)代化綜合商業(yè)區(qū)，市場商品的交易也將日益國際化和現(xiàn)代化。
3、政府對市場項(xiàng)目的相關(guān)政策支持優(yōu)勢
本地區(qū)物業(yè)開發(fā)極具市場發(fā)展?jié)摿Φ耐瑫r，政府頒布的各項(xiàng)政策也給予了強(qiáng)有力的支持：新華區(qū)政府對本地區(qū)開發(fā)的支持力度和對多項(xiàng)政策性費(fèi)用的減免均顯示出政府對于本地區(qū)經(jīng)濟(jì)繁榮增長的美好愿景和決心。例如：“康泰廣場”項(xiàng)目在建設(shè)時政府減免了部分土地出讓金；“東方購物中心”至今仍按照固定稅率交納營業(yè)稅。
更為難能可貴的是，政府堅(jiān)決制訂“保持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長”而不是“盲目擴(kuò)張、盲目加大”的策略，保證了本地區(qū)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定提升、市場繁榮昌盛的龍頭地位。隨著今年民族路步行商業(yè)街改造工程的實(shí)施，本案地塊將是近幾年內(nèi)極少數(shù)新項(xiàng)目之中最具競爭優(yōu)勢的重點(diǎn)開發(fā)項(xiàng)目。
4、新華集貿(mào)市場優(yōu)劣勢對比分析
本地區(qū)位于“新華集貿(mào)市場”東南部，南部緊鄰被譽(yù)為石家莊市“長安街”的中山路，北部相鄰的民族路步行街將建成極具地方特色的休閑分行道路，東部相鄰的公里街也將與“石家莊火車站”前街貫通，隨著本地塊周邊幾條路的相繼完善，本地塊將成為新華區(qū)乃至整個石家莊市最具發(fā)展?jié)摿Φ牡貐^(qū)，在本地塊開發(fā)出與本地區(qū)發(fā)展相適應(yīng)的物業(yè)將具有不可估量的前景。
從本地區(qū)現(xiàn)有物業(yè)來看，無論是早期的“福興閣”、“伴縱商廈”還是新開發(fā)的“東方購物中心”均取得了極好的租售率，緊鄰本地塊的“女人世界”也取得了相當(dāng)好的銷售業(yè)績，而本地塊西側(cè)的“康泰廣場”更是在幾次大幅漲價的情況下至今幾乎無鋪位可售。因此看來，本地區(qū)具有極為旺盛的人氣和迅猛的發(fā)展勢頭。
然而，本地區(qū)現(xiàn)有物業(yè)卻也存在著一定程度上的不足，早期開發(fā)的物業(yè)，如“福興閣”，“絆縱商廈”雖然人氣旺盛，客流量很大，然而其老化的硬件設(shè)施和老氣橫秋的設(shè)計(jì)已不再滿足現(xiàn)今的需求，而且必將成為其發(fā)展的桎梏；“東方購物中心”雖和“人民商場”、“北國商場”并駕齊驅(qū)成為石家莊市最知名的三大商場，但其主要以零售為主的定位與“女人世界”一樣與本地區(qū)經(jīng)營主流相去甚遠(yuǎn)，隨著集零售、批發(fā)為一體的中高檔商廈的建成，其在價格、客流量、貨流量方面將會毫無優(yōu)勢。此外，即將開業(yè)的“康泰廣場”也將會因其炒作過高的價格使商戶經(jīng)營成本大幅提高，從而面臨投資回報(bào)大大降低的劣勢。
因此，在本案這一極具發(fā)展?jié)摿Φ牡貕K上開發(fā)出與本地區(qū)經(jīng)營主流、經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)的物業(yè)勢在必行、毋庸置疑，其前景也將不可限量。今年開始“市場管理委員會”將陸續(xù)對部分老舊經(jīng)營場所進(jìn)行大規(guī)模改造，使得相當(dāng)一部分經(jīng)營戶迫切需要尋找新的理想的經(jīng)營場所，龐大的需求為本案提供了前所未有的機(jī)遇。
5、南三條市場介紹分析
南三條批發(fā)市場誕生于上個世紀(jì)70年代末期80年代初期,自進(jìn)入90年代以來，石家莊的批發(fā)市場進(jìn)入了一個快速發(fā)展時期。
該市場其形成原因，大致分為三個方面：
①在原有的集貿(mào)市場基礎(chǔ)上發(fā)展起來的；
②在原有商業(yè)、糧食、物資、供銷等流通部門的購銷中心的基礎(chǔ)上形成的；
③為適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求而興建的專業(yè)市場。
（1）市場經(jīng)營的主要特點(diǎn)
（2）市場經(jīng)營商品品種繁多，主要以來自省外的產(chǎn)成品為主。
南三條市場近幾年成交額一直位于全國十大市場行列，由于其經(jīng)營規(guī)模大、品種多、花色齊全而遠(yuǎn)近聞名新華市場經(jīng)營種類主要有服裝、布匹、電子、鞋帽、日用百貨、音像制品、床上用品、副食餐飲等八大類，五萬多個花色品種，而南三條市場主要經(jīng)營百貨、針織、五金、文化用品、玩具、箱包、食品等七大類，三萬多個花色品種，這種全方位經(jīng)營戰(zhàn)略有效地滿足市場需求，適應(yīng)了市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀要求。
（3）市場經(jīng)營商品中本地生產(chǎn)加工產(chǎn)品所占比重小。
調(diào)查數(shù)據(jù)資料顯示，新華市場經(jīng)營商品加工品比重僅為8．3％，南三條市場所經(jīng)營的商品中加工品比重占三分之一，南三條和新華市場在本市加工的商品比重分別為6.9％和6.2％，由于兩大市場經(jīng)營商品在本市生產(chǎn)加工的比重較低，產(chǎn)地外向化明顯，兩大市場的發(fā)展對我市其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的帶動性作用較弱，尤其是我省乃紡織大省，布匹和紡織產(chǎn)量很高，但是新華集貿(mào)市場只有25％的布匹來自省內(nèi)，與紡織大省、大市的地位不相稱，值得我們反思。
據(jù)調(diào)查，南三條市場所經(jīng)營的商品有75.7％以上來自南方，其中服裝主要產(chǎn)自浙江、廣東，分別占服裝類產(chǎn)地總數(shù)的28.8％和28.2％，39.3％的布匹來自浙江，百貨中的37.5％來自浙江，27.1％來自廣東，56％的家電、電子元件和手機(jī)配件來自廣東。
市場經(jīng)營的商品主要銷往西部和北部省份的農(nóng)村地區(qū)，且主要外銷于山西、內(nèi)蒙古等省，比重達(dá)到59.5％。南三條批發(fā)市場所經(jīng)營的商品71.1％來自東南省份，貨源主要集中浙江（33.1％），廣東（26.1％），湖北（10.1％），其中百貨、五金、文化用品、玩具、食品等80％以上由省外進(jìn)貨，銷貨地也主要集中在內(nèi)蒙古（22.2％），山西（15.1％）和陜西（15.1％）等地區(qū)，從以上調(diào)查結(jié)果我們可以看出，南三條批發(fā)市場主要是一個以“東南入、西北出”為主的大型周轉(zhuǎn)集散中心。